Imprimer cet article
IMMOBILIER, c’est vraiment le moment d’acheter ! êtes vous sûr ?
de vous poser la bonne question ? En fait les contrariens pensent que si on parle d’or dans les journaux et à la télé, c’est qu’il y a plusieurs mois déjà que vous avez raté la période d’achat. Si on vous fait de la retape sur l’immobilier, c’est qu’il est peut être encore temps d’attendre. Néanmoins, la bonne question est plutôt ; que faut il chercher comme bien immobilier ? sur quels critères techniques et géographiques ? comment le financer ? et ensuite quand vous maîtriserez ces points, là vous vous poserez la question ; mais quand ?
C’est comme si vous cherchiez à apprendre la technique de l’Analyse Technique. Si vous entrez en bourse sans le B A BA nécessaire, les pros vous attendent car vous êtes la source de leurs plus values potentielles.
Souvenez vous d’un terme anglais ; FEE, c’est l’alpha et l’oméga des banques, sa déclinaison étatique, ce sont les impôts. What’s fee ? c’est ce que se mettent dans la poche tous les intermédiaires car ils travaillent et toute peine mérite salaire. Le vôtre si vous ficelez bien votre projet, votre rémunération sera l’obtention d’un meilleur rendement contre votre travail. N’oubliez pas que l’on a rien sans rien.
Autre chose, autant la Bourse est mobile et affaire de self contrôle et de technique pure (analyse technique) autant l’immobilier est immobile… et affaire de relations humaines, au feeling.
Quoi acheter ; en bourse une valeur qui monte (attention au timing, pas trop tard, pas en phase 3) et en immobilier, un emplacement, un emplacement et encore et toujours un emplacement.
C’est à dire proche si possible (et au mieux avec tous les voyants au vert ) des commerces, des écoles, d’un moyen de communication public (bus , métro, train,RER, voie d’accès à une voie rapide), un petit centre ville. Et pas loin de chez vous ou de votre travail pour surveiller de temps à autre…
Ensuite ; plus la surface sera grande, moins cela sera cher au mètre carré, donc plusieurs unités mais pas les mêmes ; studio, deux pièces, trois pièces.
Pas plus de deux étages, toiture refaite il y a moins de 10 ans et ravalement deux ans.
Pas d’intermédiaires ; allez fureter sur le NET, il y a plein de sites entre particuliers (d’ailleurs souvent il est noté ; agences s’abtenir…). Faites vous la main, téléphonez pour allez en visiter pour le fun une dizaine, cela vous apprendra les relations humaines « immobilières » et vous apprendra à repérer les marchands de sommeil, discuter avec les locataires, visitez les caves (c’est comme les toilettes d’un restaurant, si elles sont sales…).
Pas de frais inutiles ; pas d’ascenseur (pannes et/ou responsabilités…), pas de chaudière donc pas d’entretien ni de commande de fioul, chauffage tout électrique.
Pas de co-propriété ; favorisez l’acquisition d’une unité avec plusieurs sous unités mais autonome ; pas de bagarre de co-propriétaires et pas de frais de gestion inutiles…
Quelqu’un pour sortir les poubelles et entretien des parties communes (un coup de balai de temps à autre voir de serpillière, et arrachage des mauvaises herbes par un des locataires avec qui vous vous entendez bien ; toujours ces fameuses relations humaines qui différencient bourse mobile technique et immobilier).
Sur quels ratio financiers ; Attention quand on vous présentera les chiffres ; qui paye l’eau, le bailleur qui ensuite répercute aux locataires ou directement les locataires qui reçoivent la facture (c’est beaucoup mieux ainsi mais il faut des compteurs d’eau séparés dans la cave, appartement par appartement).
Faites vous payer par virements automatiques.
Pour améliorer le rendement de l’opération, en échange d’investissement, faites du photo voltaïque sur le toit (avantages fiscaux), et faites installer des antennes relais téléphoniques. Tout ceci augmentera les recettes de la SCI.
Le problème majeur de l’immobilier locatif ; les fuites d’eau et les mauvais payeurs (quasi impossible de récupérer son bien rapidement). En fait, se développe un système assuranciel contre les impayés de loyer ; la GRL, garantie des risques locatifs qui existe depuis fin 2007 à l’initiative du 1% logement (6000 dossiers en cours ou en voie d’indemnisation pour 150 000 contrats souscrits). Un décret doit être publié dans quelques semaines pour élargir la garantie des risques locatifs à l’ensemble des locataires du parc privé. Si quelqu’un ne paye pas, la GRL se substitue au mauvais payeur jusqu’à 18 mois et cela vous laisse le temps de mettre en œuvre les mesures légales de récupération de votre bien.
Et le top, trouver un jeune retraité qui « financiarise »ces logements, dont l’acquisition se fait en moyenne à 60% avec les loyers, le reste est de votre poche. C’est à dire qu’il les vend quinze années après leur acquisition pour éviter les plus values (attention à une réforme prochaine de la fiscalité).
Si en plus il a ou avait une entreprise de travaux publics et connaît des plombiers, c’est un conte de fées…
Attention, en ce moment, une bonne et une mauvaise nouvelle. Le marché chute et, vous avez le temps de vous faire « la main et l’œil »en allant voir et surtout discuter, le revers de la médaille, c’est qu’à cause du ralentissement important des transactions, la taxe foncière peut exploser de 10 à 50 % par endroits.
PREPAREZ VOTRE RETRAITE, l’immobilier vous force à épargner mais comme en bourse méfiez vous des marchands du temple, faite votre expérience sur le terrain, lisez, discutez.
Voilà le VADE MECUM de l’immobilier est terminé, n’hésitez pas à rajouter vos avis en commentaire
