Imprimer cet article
Investir dans l’immobilier : premiers pas
Je vais vous parler d’immobilier d’une manière générale ;
D’abord une définition simple :
- Immobilier : Terme générique utilisé pour désigner tout ce qui est immobile. C’est pour l’opposer à la notion de « valeurs mobilières », qui sont plutôt mobiles, à la hausse comme à la basse ; marché action par exemple.
Investir dans l’immobilier, c’est avant tout immobiliser de l’argent. Cet argent ne pourra donc plus « bouger ».
Mais cet argent immobilisé vous rapporte quelque chose, en quelque sorte des intérêts ; ce sont les loyers’.
Il y a deux façon de percevoir ces intérêts : soit vous y faites habiter quelqu’un et vous percevez ces loyers en numéraire, soit vous y habitez vous-même et vous percevez le loyer indirectement par le fait que vous n’avez plus vous-même à en payer.
Attention ! pour que votre capital immobilisé vous rapporte, votre bien immobilier doit impérativement être habité (le plus simple étant, bien entendu, par soi-même).
Attention à l’erreur du débutant : on ne peut habiter qu’un seul logement à la fois ; le principal ou le secondaire.
Ainsi une résidence secondaire ne rapportera que très peu d’intérêts, seulement au prorata temporis de son occupation car on ne peut y vivre en permanence. Payeriez-vous un loyer à l’année pour n’y passer que 3 semaines par an ?
Pour comprendre plus facilement les frais inhérents à ce genre d’investissement, comparons avec ceux d’une assurance-vie, que vous connaissez sûrement ;
Aux intérêts, cités plus haut, que vous rapportent votre capital immobilisé, il faut défalquer certains frais, propres à l’immobilier.
- Les droits de garde sont appelés “taxe foncière” et représentent autour de 0,5% annuels du capital immobilisé.
- Les frais de gestion sont appelés “travaux” et représentent annuellement entre 1 et 2% du capital immobilisé.
- Attention aux frais d’arbitrage ou de courtage ! Ils sont énormes en immobilier. Pour l’arbitrage, on connaît la notion de « frais de notaires », en fait une simple partie leur revient, la plus gros revenant à l’ETAT (échelon national ou locorégional). Suivant que vous passiez par un courtier (appelés Agent Immobilier ou AI, pour le courtage) ou non, les frais « d’agence » peuvent être de 5 à 12%. De la valeur du bien et, donc du capital immobilisé. D’ou « l’intérêt » de passer par INTERNET qui permet de mettre directement en rapport, producteurs et consommateurs de biens immobiliers. La relation est plus directe, plus humaine, on peut discuter d’une baisse du prix car il n’est pas « pollué » par le courtage qui coûte beaucoup plus cher que le tarif pour être exposé sur le NET.
Il ne faut pas non plus oublier que la mise minimum est assez élevée, de nos jours, plusieurs dizaines de k€. Sur un marché haussier immobilier, ceux qui sont au bord de la rivière, les nombreux intermédiaires, n’ont qu’à se baisser et ils ramènent de plus en plus de « poissons »sur la rive. Il faut donc bien réfléchir avant de choisir quoi immobiliser.
Pour connaître le taux de votre placement, appelé rendement locatif brut en immobilier, prenez le loyer annuel hors charges et divisez le par le prix estimé de votre bien (si vous n’avez pas vendu ou loué récemment ce bien, vous pouvez vous baser sur des ventes ou locations de biens similaires en allant sur le NET ; un site qui a dû essouffler le marché http://www.petitscailloux.com/Deads.aspx). Par exemple, un bien à
100 000€ qui rapporte 600€ de loyer hors charges nous donne :
RLB=600X12/100 000=7,2%
Enlevez ensuite les frais dont nous avons parlé plus haut, qui sont de 2 à 3% et vous avez le rendement locatif net. Avec l’exemple précèdent et 2% de frais, nous avons :
RLN=7,2-2=5,2%.
Il est important de comparer ce rendement locatif net :
- au taux d’emprunt. RLN-taux = levier à l’achat. C’est ce levier à l’achat qui a fait qu’il a existé des époques ou le remboursement d’une mensualité coûtait moins cher qu’un loyer. Attention ! Si cette valeur est négative, l’achat n’est pas rentable. Exemple : avec un RLN de 2% et un taux d’emprunt de 4%, votre achat vous coûtera 2% de plus par an que de rester en location.
Si vous êtes en SCI, la transmission du bien aux descendants sera plus aisé que l’indivision, et surtout les intérêts sont déductibles tous les ans (l’investisseur ne paiera ni IRPP ni CSG sur ceux ci) et donc en fonction de la tranche marginale d’imposition supérieure, cela améliore le rendement ; si ce taux est de 40 % + 12% de CSG-CRDS, le coût du crédit est de 52% moins cher que si l’on n’est pas en SCI. Cela absorbe largement le coût initial de la constitution de la SCI et les honoraires d’un expert-comptable pour faire comptabilité et déclaration fiscale annuelle + un paravent de tranquillité en cas de contrôle fiscal + quelqu’un qui suit la législation immobilière au fur et à mesure…
Par exemple ; il y a trois ans, en se battant bien pour son crédit, on pouvait au taquet récupérer du 3,5% de TEG sur 13 à 15 ans (au delà , certes les mensualités s’allègent mais le coût total du crédit explose), le coût du crédit était donc ramené à 1,75%.
- Au taux d’un placement sur. RLN-taux=prime de risque immobilière. Une fois que votre capital immobilisé est remboursé, il faut savoir s’il est plus rentable de le laisser immobilisé (continuer à percevoir les loyers pour un investissement locatif) ou de le financiariser, c’est à dire revendre le bien mais plus de 15 ans après l’achat pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value immobilière.
Il est donc impératif que cette prime de risque immobilière soit positive, surtout si vous louez votre bien à quelqu’un. Si vous occupez vous-même le logement et si la prime de risque est négative, le coût de la possession du logement, s’il est supérieur à celui de la location, peut être un choix de vie. Par exemple, si RLN=2% et taux de placement est à 4% (en assurance vie par exemple), le montant mensuel qu’il faudra indirectement débourser mensuellement pour avoir le plaisir d’être propriétaire d’un bien à 300 000€ est donc de :
Coût= =((4-2)X300000/100)/12=500€.
On constate donc que l’intérêt de l’appropriation d’un bien immobilier dépend beaucoup de taux et qu’une très faible variation de ces derniers peut faire basculer l’intérêt économique d’immobiliser de l’argent.
Cela explique pourquoi, comme tous les autres actifs, l’immobilier augmente quand les taux baissent (bulles immobilières classiques du japon des années 90, des USA avec les sub-prime et à un moindre degré chez nous mais quand même) et baisse quand les taux augmentent, toutes choses étant égales par ailleurs (notamment la psychologie).
Comme avec les autres actifs, on peut spéculer (anticiper une hausse 10 à 15 ans après pour faire une plus-value que nous ne créons pas par nous même, par le seul achat du bien) avec l’immobilier. Le rendement ne devient donc plus le point essentiel mais l’envie de faire des plus-values. Attention ! Comme en bourse, placer uniquement pour espérer des plus-values sont très risqué et peu amener à perdre une bonne partie de son capital, car une fois que les fondamentaux ne sont plus là, le marché s’assimile au jeu de la patate chaude. On le voit bien partout dans le monde en ce moment, sauf « niche immobilière » particulière.
Des aphorismes ;
- on prête pour acheter un bien immobilier, mais personne ne le fait pour que vous puissiez placer en bourse.
- une grosse partie du bien est payée par le locataire, mais une autre par l’investisseur. Si 100% du bien était payé par les locataires, tout le monde ferait de l ‘immobilier locatif, méfiez vous des marchands du temple…
- le total des loyers est inférieur au paiement des charges annuelles citées plus haut + remboursement annuel du crédit (capital + intérêts).
- n’oubliez pas que vous paierez IRPP et CSG-CRDS sur la partie du capital remboursé à la banque et aussi sur les intérêts sauf en SCI.
- ce qui sortira de vos poches (le delta), c’est loyers annuels – charges locatives – remboursement crédit – (IRPP et CSG-CRDS du capital et des intérêts ou non en fonction SVI ou non).
- si en plus vous faites du GIRARDIN industriel, vous améliorez nettement votre RLN. Une partie de ce que vous débourserez (donc de ce delta) sera payée par vos économies d’impôts.
- les ennuis = fuites d’eau et les locataires qui ne payent pas (il y a des assurances), très difficile même au bout de 18 mois à deux ans de faire partir légalement les récalcitrants.
Bonjour! Article très intéressant.
A partir de combien de biens immobiliers peut-on créer une SCI ? Est-il rentable d’en créer une pour un seul logement? Cela dépend du prix d’acquisition, des loyers, taux d’intérêts je présume?
Autre question concernant l’acquisition d’un bien immobilier: Est-il avantageux d’acheter le bien “cash” ou de contracter un prêt ? Quelles sont les conditions ?
Merci !
Bonjour lydia et les GRAPH’S et julien,
La question est à la fois simple et compliqué et donc la réponse aussi.
Simple ;
à partir du premier bien immobilier qui peut être sa résidence principale. Au lieu de payer un loyer à un bailleur, on paye notre loyer à la SCI qui déduira tous les ans tous les intérêts payés pour l’année précédente.Plus on est imposable et imposé plus il est intéressant de passer par la SCI car “amorti”52% du coût du crédit annuel (à 40% de Taux marginal supérieur TMI) et donc total.
Quelquesoit ce TMI, faire du GIRARDIN améliore l’opération (voir article sur le sujet).
créer une SCI à peu prés 3000 euros déductible dés la première année en frais ; coût réel 1500 euros. Si on a du cash, on peut le faire travailler pépère sur du monétaire à 2% en attendant de trouver la bonne affaire, le plus important sera l’effet levier dont j’ai parlé.
Si 200 000 euros de cash, dire à la banque à combien vous me faites le crédit pour m’acheter un bien à 200 000 euros (ne pas oublier les 6 à 7% de frais de notaire) et si cela me plait, je mets cette somme sur une assurance vie “maison” à 4% et plus par exemple chez vous.
Un article sur le crédit immobilier ainsi que sur les assurances vie est dans les tuyaux et julien les publiera bientôt.
Compliqué ; tout doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale dont la SCI n’est qu’un des éléments à prendre en compte.
J’espère avoir été clair.
A+ tard sur GRAPHSEO pour partager nos expériences mutuelles. K2R