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L’immobilier en France pourrait encore baisser de 30%
Les Américains et les Espagnols ne sont pas les seuls à souffrir de la déprime immobilière. Tel est le cas partout où les prix avaient beaucoup augmenté. Quelle que soit la méthode d’analyse, le marché français semble promis à un recul important qui pourrait s’étager sur plusieurs années.
Le prix de l’immobilier figure au rang des « marronniers » favoris de la grande presse, à égalité avec celui du salaire des cadres et des plus récentes élucubrations en matière de régimes amaigrissants. Ce n’est pas par hasard que ces thèmes sont récurrents : ils intéressent beaucoup de monde. Et dans les périodes difficiles, le prix des immeubles focalise l’attention, même chez ceux qui ne projettent ni un achat ni une vente. Mais chacun aime bien se faire une idée de la valeur du logement qu’il occupe, sans pour autant être plus riche lorsque les prix montent, ni vraiment plus pauvre dans le cas contraire. Encore qu’il faille nuancer le propos : sans vivre à l’américaine, c’est-à-dire emprunter en contrepartie de la plus-value supposée de son logement pour couvrir des dépenses de consommation, la « surface immobilière » a longtemps facilité chez nous la relation du client avec sa banque. Tel n’est plus vraiment le cas en ce moment, où la sûreté hypothécaire est devenue sulfureuse aux yeux des banquiers, qu’il s’agisse de faire une acquisition ou d’emprunter des fonds en mettant un immeuble en garantie. Lorsque refait surface l’évidence que le prix des immeubles peut baisser, surtout lorsqu’il a beaucoup augmenté auparavant, l’hypothèque est perçue comme une garantie incertaine, sauf si elle ne représente qu’une fraction modeste de la valeur du bien au moment où elle est prise. En tout cas, quoiqu’en disent les professionnels de la transaction, à tout le moins ceux qui ont survécu à la première vague de forte contraction du marché, les prix transigés sont nettement orientés à la baisse. Et devraient logiquement poursuivre leur décrue, si l’on veut bien porter un œil lucide sur notre environnement économique.
La bulle doit crever
On dispose chez nous d’un outil d’analyse éclairant, développé depuis de nombreuses années par le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), sous l’autorité de Jacques Friggit, qui du reste a donné son nom aux courbes qui résultent de la compilation des données (consultables sur le site Internet du Conseil). Il apparaît que sur une longue période, le prix des logements est étroitement corrélé au revenu disponible des ménages, ce qui est assez cohérent : les banquiers français n’ayant pas succombé à l’exotisme des « subprime » américains, ils ne délivrent du crédit qu’aux ménages susceptibles de pouvoir les rembourser grâce à leurs revenus courants. Historiquement, le prix des logements représente environ trois fois le revenu disponible moyen des acquéreurs, les écarts ne dépassant guère +/- 10%, selon l’influence de facteurs extérieurs, comme le niveau des taux d’intérêt, par exemple, ou les incitations fiscales. Avant que la crise financière n’éclate, les prix avaient atteint en France… cinq fois le revenu disponible des ménages. Au point que nombreux étaient ceux qui ne pouvaient raisonnablement espérer devenir propriétaires, à moins d’emprunter sur deux générations. Il fut alors question, souvenez-vous, de mettre en place des financements sur cinquante ans afin de « démocratiser » l’accès au logement… Bref, en s’écartant fortement de leur évolution historique, rendant de ce fait insolvables de plus en plus d’acquéreurs potentiels, les prix ne pouvaient de toute façon pas continuer à croître. Dans le contexte présent, marqué par une stagnation des salaires et une forte poussée du chômage, les corrections sont inévitables. Selon Jacques Friggit, le retour à la « normale » suppose une baisse générale des prix d’environ 40%, qui s’étagerait sur plusieurs années si l’on se réfère aux mouvements historiques.
D’autres approches du même phénomène sont possibles, notamment à partir des loyers et d’une analyse, en termes financiers, de l’arbitrage entre location et acquisition. On trouve sur Internet (notamment le site www.marc-candelier.com) des calculateurs permettant les simulations appropriées. Là aussi, quelques chiffres-clefs sont assez parlants : en 1958, le prix moyen d’un logement correspondait à 70 loyers ; 40 ans plus tard, après la correction des prix des années 1990, il en fallait 133 ; dix ans après, au sommet de la bulle, le chiffre passe à… 262 ! Certes, il faut admettre que dans le temps, les paramètres d’évaluation puissent évoluer, au travers notamment de la rareté foncière et de l’augmentation concomitante de la population. Mais encore une fois, c’est la solvabilité des acquéreurs qui détermine le niveau général du prix des immeubles. Devant les perspectives fortement baissières de ce dernier, cohérentes avec la vague déflationniste en cours, les optimistes trouveront à se rassurer. En effet, il est mécaniquement impossible de purger sainement la montagne de dettes qui empoisonne le système financier mondial. En foi de quoi, la création monétaire intensive, à laquelle nous assistons, devrait tout aussi mécaniquement déboucher, un jour ou l’autre, sur une puissante érosion des monnaies. Le krach monétaire ne peut toujours pas être exclu, quoiqu’en disent les autorités supposées compétentes. Dans une telle hypothèse, il est préférable de détenir des actifs réels que des valeurs monétaires, et les immeubles seraient alors beaucoup plus protecteurs que les livrets d’épargne ou les emprunts d’Etat. Vous avez sans doute observé que les cours de l’or se sont stabilisés, depuis plusieurs mois, à des niveaux élevés, et ont récemment entamé une nouvelle phase de hausse. Laquelle n’est absolument pas cohérente avec la santé proclamée des « fondamentaux ». Ce courant de ferveur pourrait signifier que des investisseurs avertis (pour ne pas dire initiés) ont pressenti la survenance prochaine d’embarras majeurs dans le système financier mondial contre lesquels le seul antidote efficace demeure la « vieille relique barbare »…
Salut les GRAPH’S et salut julien,
Finalement, quand on compare bourse et immobilier dans les deux cas il y a la notion temporelle ; quand acheter (au plus bas), quoi acheter ; une pépite qui devrait s’apprécier et avec quel argent et là divergence ; on nous prête pour l’immobilier (article sur le crédit à venir) mais pas pour la bourse…autre différence, dans un marché immo baissier, difficile de faire du stock picking et des allers retours. un grand nombre d’articles du site expliquent tout cela.
A+ k2r