loi girardin, un angle d’attaque indirect sur l’immobilier

un très bon commentaire de K2r qui se doit d’être un article :

Salut à julien et aux GRAPH’S ( j’ai voulu, pour encore plus de convivialité entre nous tous, donner un surnom sympa à la communauté electronique des lecteurs de GRAPHSEO).

Quelle que soit votre stratégie patrimoniale, il faut toujours un peu de carburant pour faire décoller votre projet. Comme toujours, c’est le “cash”, première pierre de l’édifice que vous allez mettre plusieurs (dizaines) d’années à construire comme une fourmi. Classiquement, cette somme d’argent initiale est mise de coté après qu’avoir gagné votre vie et payé les dépenses incompressibles du foyer, vous arrivez “à mettre quelques sous de coté”, après avoir payé vos impôts. Un autre moyen existe, il est  simple ; c’est d’utiliser la loi et certaines opportunités peu connues que je tenais à vous faire connaître. Effectivement, on met toujours en avant, pour des raisons commerciales de nombreuses techniques de défiscalisation qui sont en fait “un gain d’impôt comptable”, censé améliorer la rentabilité financière d’un projet (ils servent de temps à autre à rémunérer les intermédiaires placés le long de la réalisation de l’opération défiscalisante). N’oubliez pas que la finalité d’une défiscalisation, ce n’est pas l’économie d’impôt réalisée en elle même. Souvent c’est elle qui fait adhérer au projet commercial que l’on vous propose, alors que le plus important, c’est bel et bien l’opération que vous voulez mener ponctuellement. Cette réalisation doit s’inscrire dans un projet plus vaste à l’échelle du temps de votre vie (10, 20, 30 ans…). Une des rares défiscalisation qui procure un gain comptable sur votre IRPP, mais que vous retrouverez aussi dans vos poches, de manière sonnante et trébuchante, et ceci année après année, c’est le GIRARDIN industriel. C’est celui là, le carburant que vous retrouverez à vos cotés tous les ans vous permettant de rembourser une partie du delta d’un investissement immobilier (entrée financière moins tous les coûts induits par votre bien immobilier). J’en parle dans deux autres articles, l’un concernant les premiers pas en immobilier et l’autre sur le crédit immobilier (tout ce qu’il faut savoir de base sur le crédit immobilier).

Quelle est la déclinaison de la loi GIRARDIN industriel pour l’investisseur (moyen…nous connaissons nos limites).
Au lieu de créer des emplois de fonctionnaires dans les DOM-TOM, l’ETAT a voulu y créer des emplois dans le secteur marchand et industriel depuis bien des années.
Quatre étages à la fusée ; l’investisseur (A), le conseiller qui s’occupe du dossier prés de chez vous (B), une société dans les DOM-TOM qui monte les sociétés (SNC) que je vais appeler (C), et l’utlisateur final appelé D (les emplois créés). Pour rémunérer les investisseurs d’avoir fait l’effort financier permettant à l’ETAT de faire des économies (pas d’embauche de fonctionnaire pour stimuler à la KEYNES l’économie locale et baisse indirecte du chomage, paiement de cotisations sociales, d’IRPP et de CSG…), la rétribition se fait sous forme de réductions d’impôts.
explications ;
Tous les A “investissent” chacun avec un chèque au nom d’une SNC.
L’argent est collecté par B (ensemble des chèques) qui le transmet à C.
C avec des banques locales fait le montage financier permettant de créer ou d’aider des sociétés locales. L’argent sert à acheter des choses différentes tous les ans (4X4, moutons, grues…) qui servent à D qui travaille (il ne reçoit pas d’argent mais du matériel qui lui sert dans son exercice professionnel). Cela lui procure un revenu et évite d’aggraver le chomage, stabilise socialement ces régions etc…
AVANTAGES ; gain de 20 à 30% du montant annuel de votre impôt en fonction du montage adapté à la loi de finances (tous les ans on parle des niches fiscales, celle là on n’y touche pas car les politiques locaux montent au créneau pour défendre l’emploi de ceux qui les éliront aux prochaines élections).
INCONVENIENTS ; si la société se “plante”dans les cinq ans, perte de l’investisment initial et on doit l’impôt au fisc. Cela ne m’est jamais arrivé. On paye en plus une petite cotisation, servant à abonder un fond (une assurance) pour le cabinet conseil qui gère les litiges avec le fisc ; c’est arrivé une fois à un de mes amis, lettre d’une inspectrice des impôts (qui n’y connaissait pas grand chose au GIRARDIN INDUSTRIEL), transmission du courrier au cabinet conseil, un fax circonstancié au fisc et affaire classée.
COUT ; en fait la rémunération de B et C est incluse dans l’investissement fait par A.

RENDEMENT ; si la SNC est non agréé par le fisc,rendement de 5% supplémentaire. j’ai toujours investi dans des SNC agréés par le fisc. En moyenne, investissement avant le 30-6 de l’année = 25% et aprés 1er juillet = 20 % ( 5 % à rajouter en +, si SNC non agréé par le fisc, je ne l’ai jamais fait et je parle donc des chiffres que je connais par expérience).
LE PLUS DUR ; c’est la première année d’investissement puisqu’il faut payer l’impôt de l’année précédente et en février avancer les fonds pour la défiscalisation de l’année suivante. Le plus difficile à comprendre ; on ne reçoit pas du cash, cela diminue la somme à donner aux services fiscaux l’année suivante (cela a été plafonné cette année mais si vous payer des “impôts standard”, ça impacte peu l’éfficacité économique du montage).

EXEMPLE sur une opération à 25 % ;

si on paye d’habitude 125 euros d’impôts ; en 2009, on doit 125 euros aux services fiscaux au titre de l’IRPP 2008. Si on veut faire du GIRARDIN industriel pour 2010, on fait un chèque de 100 euros. Comme le rentabilité est de 25 % (rémunération de ceux qui s’en occupent ,incluse, ici et là bas), l’année prochaine on aura le droit à une réduction d’impôts de 125 euros. Donc l’année prochaine on devra aux services fiscaux 125 euros “habituels” moins la réduction d’impôts de 125 euros au titre du GIRARDIN et donc 125 moins 125 égal zero impôts en 2010.
a) on n’a pas reçu de cash
b) la même année 2009, on a réglé 125 euros IRPP 2008 + 100 euros pour le GIRARDIN pour baisser l’impôt 2010 soient 225 euros.
c) on n’a pas “pas payé d’impôts du tout” comme on l’entend dire sur les ondes et écrire tous les ans dans la presse pour stigmatiser la défiscalisation ; elle est utile pour l’emploi, tout à fait légale et on a quand même payé 100 euros en 2009 qui placé à 4% dans une assurance vie aurait rapporté 104 euros en 2010, la vrai rentabilité est donc de 21% (pour les puristes, le vrai chiffre est 21 euros vraiment gagnés sur les 125 dus = 17 %). Et on peut le faire tous les ans. Le plus dur ; c’est la première année.
POUR ETRE CLAIR ; ceci est un partage d’information, c’est de l’expérience personnelle relatée avec mes mots et mon feeling et pas du conseil, je ne vends rien, c’est légal et encadré, ce n’est pas de l’incitation à une triche quelconque.
Si vous avez de l’info sur d’autres sujets patrimoniaux intéressant, je pense que le ton de GRAPHSEO est propice au partage (même si ce n’est pas sur le marché ACTIONS pur et dur).
Une autre fois, je parlerais emprunt immobilier et/ou investissmeent immobilier.

A+ cordialement aux GRAPH’S k2r

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