Que faut-il savoir pour avoir un « bon crédit immobilier »

Effectivement, vous avez dû vous apercevoir que le taux

de votre emprunt conditionne l’efficacité économique de votre opération immobilière :

les questions que vous devrez vous poser ou poser à ce moment-là sont les suivantes ;

a) Quel est le TEG ?   taux effectif global annuel, c’est le « vrai-faux » taux auquel vous empruntez. C’est de la comm pour masquer THE REAL RATE qui fait vos mensualités…

b) Quel est le TEG de période ?

C’est le VRAI TAUX auquel on emprunte.

Effectivement il faut savoir qu’un prêt au taux annuel de 6 %,

à un taux de période (dit encore taux proportionnel ou équivalent) de 6,17% si le remboursement se fait par mensualités.

Il ne faut pas se gêner pour faire jouer la concurrence et aller voir avec le même dossier plusieurs banques et surtout d’autres que la sienne ou l’on est depuis des années.

c) Assurance décès invalidité sur capital restant du et sur rien d’autre.

C’est elle qui sera actionnée si vous êtes victime d’un accident et que vous ne pouvez plus travailler par exemple ou, si malheureusement vous décédez, pour ne pas que votre épouse outre la douleur morale ait en plus des soucis financiers.

De 0,3  à 0,4 % entre 30 et 45 ans. S’ils sont durs en affaire, changer d’assureur  APRIL    AIG  MUTLOG (liste non exhaustive, bien sur). Effectivement, on vous appâte sur le taux de base intéressant et ils vous revendent dans le pack, l’assurance d’une filiale de cette même banque en vous « matraquant ».

Si vous êtes victime d’un accident du travail/maladie professionnelle, l’argent perçu pendant votre incapacité de travail (arrêt de travail dans le cadre d’un AT/MP) ne passera pas par la case IRPP et CSG-CRDS l’année suivante car « la société » en général,   considère qu’elle est un peu responsable de ce qui vous est arrivé. De plus pendant toute cette période d’incapacité à travailler, c’est cette « portion » d’assurance qui paie les traites (capital et intérêts sur tous vos crédits) à votre place…Peu de gens sont au courant, et les banques et compagnies d’assurances n’en font pas la publicité…

(Un cas particulier qui peut servir ; Si on a une assurance vie, on peut la nantir sur le prêt, mais cela gèle tout)

d) garantie du prêt            (si on ne peut pas payer pour une raison autre que décès ou invalidité) ,  chômage longue durée par exemple.

-Hypothèque :  la banque se sert du bien, en le revendant pour récupérer son argent, c’est l’utilisation à outrance de cette arme, après avoir prêté à des gens insolvables et à taux variable que la crise des sub-primes a débuté aux USA, puis est arrivée la crise bourso-bancaire puis la crise économique.

-Crédit logement ; c’est un organisme de caution dont ils sont actionnaires.1 à 1,25% du capital à rembourser, payés d’emblée, dont 60 à 70 %, vous seront rendus à la fin du prêt. C’est le moins cher, c’est le top.

e) pouvoir rembourser, sans pénalités, ce  crédit par anticipation si nous dégageons assez de « .liquide » dans les années qui viennent. Ceci complètement ou partiellement (pour rembourser moins mensuellement, sur la même durée ou, la même mensualité sur une durée plus courte). Cela se discute aussi en fonction du taux d’inflation ; si elle est forte et supérieure au RNL (voir article ; l’immobilier premiers pas), ne pas rembourser par anticipation et placer son argent ailleurs. Si très faible inflation anticipée jusqu’à la fin du remboursement et pas en SCI, ne pas se gêner pour rembourser. Plus on rembourse tard, moins c’est intéressant car ce sont surtout les intérêts que l’on rembourse au départ, puis plus le temps avance, plus c’est du capital « remboursé » qui fait le gros de la traite et l’économie « de non-remboursement d’intérêts » générée par cette opération est faible.

f) les frais de dossier seront nuls puisqu’ils servent à rémunérer l’apporteur d’affaires (notaire, agent d’assurance, agent immobilier etc.). L’apporteur d’affaires étant nous-même, il n’y a pas de rémunération supplémentaire à offrir à la banque. En fait, c’est une prime offerte, par votre banque, et à vos frais à votre conseiller financier qui n’a rien fait d’autre que le travail pour lequel il est salarié, être dans son bureau et reçu ses clients pour les « conseiller ».

Intransigeance totale ; aucuns frais de dossier. Méfier vous si vous changez d’interlocuteur, ils peuvent réapparaître à la surface. Lors de la signature du contrat de crédit, demandez à voir la phrase, quelquefois surprise…

g) si possible crédit sur treize ans ou sur quinze ans. Si vous mettez plus de temps à rembourser, certes les mensualités s’amenuisent mais le coût total du crédit explose (faites différents calcul sur internet avec des simulateurs de crédit, sur LES ECHOS par exemple) même si on vous vante la baisse des mensualités «, ‘ ça passera mieux, on ne sait jamais… »

Et si vous voulez que cela vous coûte moins cher, lisez l’article sur le GIRARDIN  industriel.

Un exemple pour comprendre toute cette mécanique ; les chiffres sont fictifs mais proches de la réalité, libre à vous de les faire varier en fonction de votre situation personnelle et de vous servir des calculateurs du site INTERNET du journal  LES ECHOS.

Imaginons un bien locatif mis en vente à 300 000 euros.

7% de frais dit de « notaire » ; 21 000 euros.

21 000 euros annuels de loyers hors charges ; RLB = 21 000/ 300 000 = 7%.

2.5% de frais annuels, RLN = 7-2,5 = 4.5% soient 13 500 euros annuels dans votre poche (avant impôts et CSG-CRDS).

Combien vous coûte réellement ce crédit négocié à 4,2% TEG sur 15 ans ; des mensualités de 2249,25 euros et donc remboursement capital et intérêts : 404 865 euros pendant toute cette durée (dont 104 865 euros d’intérêts). La différence entre capital et intérêts si achat par le biais d’une SCI, ces derniers sont considérés comme des frais et échappent à l’impôt sur le revenu et la CSG-CRDS ; les trois mille euros de constitution de la SCI le valent vraiment à mon sens.

Maintenant la grande (grosse…) addition sur quinze années ;

Capital remboursé 300 000 euros

Il est imposé disons à 24% (IRPP+CSG-CRDS)= 72 000 euros, que cet argent provienne des loyers ou qu’il sorte de votre poche pour « combler le trou ».

Intérêts = 104 865 euros.  (non fiscalisés).

Frais de notaire au départ ; 21 000 euros,

Coût total sur quinze ans = 497 865 euros.

Mais bonne nouvelle, il y a 13 500 euros annuels de loyers qui sont perçus soient 202 500 euros au total.

Donc à la louche, coût réel de l’acquisition malgré toutes ces prédations ; 497 865 – 202 500 = 293 365 euros. Il faut pouvoir débourser mensuellement 1692,80 euros.

En gros vous rembourserez sur 15 ans la valeur initiale du bien, avec de l’argent qui coûtera de moins en moins cher à cause de l’inflation.

Et ce sont les locataires qui payent tout le reste.

Quel est  « l’intérêt » me direz vous ; mais c’est la revente, bien sur, c’est à ce moment-là qu’il faudra engranger la plus-value.

Le gain réel sera l’érosion monétaire sur 15 ans au pro rata de la valeur du bien additionné de la plus value. Il faut donc acheter à la fin d’un cycle baissier et revendre en fin de cycle haussier surtout s’il y a eu de l’inflation pendant tout ce temps.

Immobilier toujours en baisse ARTICLE DU DIMANCHE 20 sept au soir sur la baisse de 30% à venir et inflation à venir ; ne serait ce pas ce qui nous attend dans les trois à cinq ans qui viennent.

Nous avons donc le temps d’attendre pour faire de l’immobilier locatif (sauf pour s’entraîner…).

Et toujours ; le moins de frais possible, RLB et RLN les meilleurs possibles, battez-vous pour un TEG le plus bas possible.

Voilà, à vous de nous faire profiter de vos expériences sur le crédit, l’immobilier.

Vous devez également lire :

• Crédits immobiliers : de la croissance