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Stratégie gagnante pour vos placements en 2010
L’année dernière fut difficile pour l’immobilier. Dans le prolongement, la relance de l’investissement locatif par le nouveau régime fiscal Scellier aura été pour les professionnels de la gestion de patrimoine - comme sans doute pour leurs clients - la première bonne nouvelle depuis longtemps. Les nuages avaient commencé à s’accumuler en 2007, lorsque s’amorçait la fin progressive d’un cycle haussier. Le mouvement se transforma au second semestre en véritable crise. Tout s’était ligué, en effet : effondrement des transactions dans le neuf, du fait du reflux des investisseurs, quasi-gel dans l’ancien, et pour l’ensemble, une baisse des prix bien plus importante que prévu, dépassant en moyenne 15 % dans l’ancien, et pouvant atteindre 10 % et parfois 20 % dans le neuf.
Pour couronner le tout, une série de mesures du projet de loi de Finances pour 2009 remettaient en cause, du Malraux au LMP, tous les dispositifs fiscaux destinés à favoriser l’investissement dans la pierre.« Globalement, tout était bloqué, commente Guy Roos. Et tout s’est débloqué avec le Scellier. C’est un dispositif simple et efficace, avec une réduction d’impôt qui s’applique directement et peut atteindre jusqu’à 8.300 euros par an pendant neuf ans. » Le produit fait l’unanimité.
Mais l’avantage fiscal, aussi important soit-il, ne suffit pas à faire d’un placement un bon investissement. Il faut être très sélectif et très exigeant sur l’emplacement. Si l’on investit dans le coeur d’une grande agglomération et si l’on évite les programmes dédiés aux investisseurs où les biens sont surpayés, on a toutes les chances, selon nos interlocuteurs, d’éviter les dérives qu’ont connu les investisseurs en Robien, et de réaliser une bonne opération.
En ce qui concerne les SCPI investies en bureaux, le contexte de crise économique incite à la prudence. Pour André Manière, il s’agit d’un produit intéressant, par exemple pour se constituer une source de revenus réguliers, mais à condition de bien choisir le moment d’investir. Or « il est encore trop tôt », précise-t-il. « L’augmentation du taux de vacance, les renégociations de loyer par les locataires et les exigences de rendement des investisseurs vont nécessairement se traduire par des baisses de prix. Il faut attendre que les prix aient suffisamment décoté pour se positionner et profiter de la reprise des marchés quand elle se produira. »
Les SCPI qui investissent en commerce sont jugées moins risquées parce que le taux de vacance y est bien plus faible que dans les bureaux. « Il y a deux ou trois ans, nous avons beaucoup utilisé les SCPI comme outil de diversification des portefeuilles,témoigne Patrick Levard. Aujourd’hui, le parc des bureaux vides a commencé à augmenter et nous manquons de visibilité. » Autre problème soulevé, celui du risque de blocage des marchés secondaires. « Il peut y avoir un problème de liquidités,explique Guy Roos. Dans certaines SCPI, des demandes de retraits massifs ne peuvent pas être honorées. »
Les avantages fiscaux du Scellier sont aussi accessibles via des SCPI. « Ce peut être une solution, commente Meyer Azogui, mais seulement pour les personnes qui n’ont pas les moyens d’investir en direct et pour se constituer un capital à terme grâce au crédit. »
Désormais, les placements monétaires ne rapportent presque plus rien. « Sur les sicav monétaires, si l’on tient compte de l’inflation, du prélèvement libératoire, de l’ISF et que l’on ajoute les frais de gestion des sicav, le résultat est négatif », commente Edmée Chandon-Moët, Pourtant, précise-t-elle, beaucoup d’épargnants ne s’en sont pas encore aperçus.
Avant de s’interroger sur des placements plus rémunérateurs, encore faut-il, recommande Meyer Azogui, vérifier ce qui, dans les sommes placées à court terme, « correspond à de la vraie trésorerie, c’est-à-dire à de réels besoins de liquidités, et ce qui se révèle être la fausse trésorerie. En ce cas, les sommes sont laissées par facilité sur des comptes, alors qu’elles pourraient être réaffectées de façon optimale. A l’époque où le court terme rapportait 3 % ou 4 %, la distinction n’avait pas beaucoup d’importance. Ce n’est plus le cas désormais ».
La principale alternative, aux yeux de nos interlocuteurs, reste les fonds en euros des contrats d’assurance-vie, qui offrent encore facilement 4 %. Surtout si le contrat est ancien, puisque, après huit ans, les sorties sont sans impôt, si l’on ne dépasse pas le seuil de franchise. « Mais même si le contrat a moins de huit ans et qu’il faille payer le prélèvement libératoire, complète Guy Ross, la rémunération après l’impôt reste à plus de 2 %, soit presque le double du taux du livret A. »
De fait, les fonds en euros sont utilisés par beaucoup d’épargnants comme un support de trésorerie. « L’assurance-vie, support d’épargne à long terme par excellence, est complètement détournée de sa fonction originelle, remarque Meyer Azogui. Elle fait de plus en plus office de superlivret et elle est parfois utilisée sur des durées de placement très courtes. » Mais pour qu’un contrat puisse jouer le même rôle qu’un livret, encore faut-il que les compagnies d’assurances soient capables d’exécuter rapidement les ordres de retrait, ce qui, souligne Patrick Levard, n’est pas toujours le cas.
« Dans le contexte actuel, les convertibles présentent de l’intérêt, parce qu’elles permettent de jouer sur les deux tableaux - obligations et actions - en profitant de la hausse des actions tout en bénéficiant du parachute obligataire, rappelle Edmée Chandon-Moët. Et c’est un choix qui a été plutôt payant. » C’est sans doute une des bonnes solutions pour les épargnants qui souhaitent commencer à réinvestir en Bourse avec prudence.
Au printemps 2008 - c’est-à-dire avant l’éclatement de la crise financière et l’effondrement des marchés financiers - les fonds structurés et les fonds de gestion alternative étaient proposés comme de bonnes solutions, voire comme les deux bonnes solutions du moment face à l’érosion des rendements des fonds en euros. Depuis, la plupart n’ont pas tenu leurs promesses. Certains ont même abouti à de vraies catastrophes pour leurs souscripteurs. « Le principal défaut de ces produits, c’est leur complexité et la façon dont ils ont été commercialisés, commente Guy Roos.En ce qui concerne les fonds structurés, le problème est né de la confusion entre les formules à capital garanti, sécurisées mais moins performantes, et les formules à capital protégé, plus prometteuses en termes de performances, mais qui ne protégeaient en rien contre les pertes en capital. Les épargnants qui en ont fait l’expérience se sont sentis piégés, trahis. »
« Une des leçons à tirer de la crise que nous traversons, c’est qu’il faut revenir à des produits simples, faciles à comprendre et à expliquer », conseille Meyer Azogui.
Dans les semaines qui ont suivi la faillite de Lehman Brothers, plus aucun établissement financier ne pouvait être considéré à l’abri d’une défaillance. L’or physique a paru alors retrouver son rôle de valeur refuge, et même connaître la fièvre. En France, le cours du napoléon a gagné 60 % en quatre jours. La prime, qui mesure la surcote de la pièce par rapport à sa valeur en poids d’or, a atteint 70 % à son plus haut. Mais la fièvre est vite passée. Dans un environnement économique en voie d’amélioration, le potentiel de hausse des lingots et du napoléon est très limité.
« Pendant la période de panique générale, témoigne Meyer Azogui, quelques très rares clients ont acheté des lingots pour retrouver le sommeil. D’une façon générale, nous investissons assez peu sur l’or, et plus de façon spéculative et temporaire que défensive. »
L’or, sous quelque forme que ce soit, n’a pas la faveur de nos interlocuteurs… à une exception près. « Dans nos portefeuilles, explique Edmée Chandon-Moët, nous sommes investis à hauteur d’environ 8 % à 10 % dans cette classe d’actifs, directement via un fonds or et indirectement via des fonds diversifiés qui intègrent l’or dans leur allocation. Les actions de mines d’or, qui avaient décroché par rapport à l’or physique, ont commencé à rattraper leur retard. Elles ont déjà connu une belle progression et ont encore à mon avis un potentiel de hausse depuis fin 2007 (le différentiel est encore de 30 %). L’or peut jouer aussi un rôle de protection en cas de reprise de l’inflation dans les prochaines années. »
